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Vendre son fonds de commerce fait partie du cycle de la vie d’un entrepreneur. Celle-ci sera aisée si le repreneur exerce la même activité que le vendeur. Le montant de la transaction sera uniquement basé sur le chiffre d’affaire réalisé et minimise la prise de risque pour l’acheteur. Cependant, que faire lorsqu’on n’arrive pas à vendre son fonds de commerce ? Quels sont les moyens pour mettre en valeur son bien et augmenter ses chances de réussir sa vente ?

 

L’importance de la notion « d’emplacement »

Un fonds de commerce est comme son nom l’indique : une activité, des droits et du matériel appartenant à un professionnel déjà en place. Dans le cadre d’une mise en vente infructueuse dans le même domaine d’activité, il faudra envisager la vente d’un droit au bail, c’est-à-dire la possibilité pour tout acheteur de récupérer le contrat de location. L’intérêt principal dans ce type de situation : accéder à une adresse et à un loyer maitrisé sans avoir à racheter le fonds de commerce existant. Ce droit au bail permettra au vendeur d’émettre un prix plus attractif et de se rattraper sur la vente de son équipement via un autre réseau.

En cas de changement d’activité commerciale (exemple d’un coiffeur vers un restaurant) il faudra veiller à deux points importants. En premier, le concept du repreneur doit être techniquement adapté aux dispositions du local commercial sans avoir à toucher les parties communes de l’immeuble. Dans notre exemple y a-t-il la présence d’une extraction pour évacuer les fumées de cheminées. Ensuite vient le sujet de la destination du bail commercial, c’est-à-dire quelle activité est autorisée à l’intérieur du local commercial par le bailleur. Dans le cas le plus facile, le bail est « tout commerce » et donc n’importe quelle activité est libre de s’installer, c’est le rêve de tout vendeur. Le cas échéant, le repreneur devra solliciter au préalable l’autorisation du bailleur pour une déspécialisation de la destination du bail commercial qui entrainera un nouveau contrat de location, compatible avec le règlement de copropriété. L’atout principal de ce type de transaction : l’accès à une adresse et à un nouveau bail qui bloquera le loyer pour une durée de 9 ans.

La déspécialisation du bail commercial

Une déspécialisation entraîne l’écriture d’un nouveau contrat de location en accord avec le règlement de copropriété de l’immeuble. Cette demande doit être obligatoirement réalisée juridiquement en parallèle de la vente du fonds de commerce.

Dans le cadre d’un règlement de copropriété interdisant l’activité du repreneur, il existera la possibilité de la rendre légale par l’intermédiaire d’une assemblée générale extraordinaire (AGE). Celle-ci peut être organisé de manière exceptionnelle par le syndicat de copropriété et à la demande du propriétaire. Elle doit être justifiée par un ordre du jour et l’envoi d’une convocation par lettre recommandée à tous les copropriétaires au minimum 21 jours avant la date de la réunion. Cette AGE est payante, et bien que le règlement soit imposé au propriétaire des murs du local commercial, il sera commercialement apprécié que cette somme soit prise en charge par le cédant ou le repreneur. L’AGE peut être évité si la demande de déspécialisation peut être inclue dans l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire qui a lieu une fois par an.

La mise en vente par un agent spécialisé en immobilier commercial

Comme expliqué précédemment, une déspécialisation requiert un travail conséquent en termes d’organisation et surtout, de négociation. Les montants circulants dans ce type de dossier peuvent accroître de manière exponentielle s’ils ne sont pas maîtrisés. Il est donc important dans ces conditions de faire appel à un expert capable de valoriser cette transaction financière et d’assurer son suivi administratif. Un agent spécialisé en immobilier commercial sera le principal interlocuteur du dossier face au propriétaire, à la copropriété et la mairie qui sont les trois principaux acteurs qui peuvent mettre de sérieux freins à un dossier de déspécialisation. Ses honoraires se justifient amplement par le gain de temps réalisé par ce spécialiste qui veillera à minimiser les délais pour son propre intérêt et celui des autres intervenants. Rémunéré par une commission sur la vente du fonds de commerce, il aura d’autant plus intérêt que le montant de la vente soit à l’avantage du cédant. L’autre avantage de passer par un professionnel et qu’il possède un portefeuille d’acheteurs qualifiés et actifs susceptibles d’être intéressés par la vente de du local commercial partant du commerçant particulier aux développeurs d’enseignes nationales. Enfin, il pourra diffuser la vente du fonds de commerce sur internet par l’intermédiaire de sites spécialisés si aucun preneur ne s’est manifesté en « off market ».

Comment communiquer efficacement sur la vente d’un fonds de commerce ?

Commerces-en-direct.fr est un site internet spécialisé dans la vente de commerces et d’entreprises sur toute la France et les DOM-TOM. Le site répertorie une offre de commerces à vendre diffusée par l’intermédiaire d’agences spécialisées en immobilier commercial mais aussi de particuliers. C’est actuellement, le seul site internet spécialisé accessible aux particuliers qui permettra d’optimiser la vente de leur fonds de commerce en s’adressant à un public averti. Ce public est composé de repreneurs en quête d’achat ou de location d’un fonds de commerce, d’entreprise ou de bureaux mais aussi, de droit au bail ou d’achat de murs commerciaux.

Le service est totalement gratuit pour les particuliers et, est facile d’accès via un onglet de dépôt d’annonce qui leur ai réservé. C’est la meilleure solution pour ces derniers de vendre leur fonds de commerce à des acheteurs souhaitant reprendre l’activité d’origine et ainsi, vendre au meilleur prix.  Les annonces déposées possèdent une excellente visibilité car elles peuvent être accompagné d’un texte et de 10 photos. Le service est totalement digitalisé avec la gestion d’une ou de plusieurs annonces grâce à un compte personnel relié directement à une boite mail. Aussi, Commerces-en-direct.fr possède un service commercial et un service technique joignable par téléphone afin d’accompagner le client qu’il soit un particulier ou un professionnel.

Pour les professionnels, Commerces-en-direct.fr reste la même plateforme de diffusion spécialisée avec la possibilité de mettre en ligne jusqu’à 250 annonces. Le service est en revanche payant, sous la forme d’abonnement avec différents types de forfaits pouvant s’adapter à la taille de votre entreprise. Ce service s’adresse aussi bien à des agences qu’à des réseaux immobiliers.